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3月20日，2019中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京舉行，備受關(guān)注的“2019中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開展11年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

本次發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，2018年政策調(diào)控軌跡由逐步收緊到略有松動(dòng)，隨著“因城施策”的逐步貫徹實(shí)施，各城市市場(chǎng)分化愈加顯著。企業(yè)方面，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升，年內(nèi)千億房企數(shù)量達(dá)到30家，創(chuàng)歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢(shì)，快速進(jìn)入相對(duì)活躍的市場(chǎng)。通過合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性。中小房企則因地域限制，業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大分化。

排名：恒大蟬聯(lián)榜首，十強(qiáng)房企微變

2019中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)仍由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一。萬科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤(rùn)和富力分列四到十位。其中，新城和華潤(rùn)是新進(jìn)十強(qiáng)房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。

從榜單來看，除十強(qiáng)新進(jìn)兩家房企外，20強(qiáng)變動(dòng)相對(duì)較小，同比變動(dòng)率10%。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤(rùn)、富力、綠地、世茂、金地10家企業(yè)已經(jīng)連續(xù)11年排名進(jìn)入前二十。50強(qiáng)變動(dòng)也相對(duì)較小，同比變動(dòng)率為12%。

在十一年的500強(qiáng)測(cè)評(píng)中，百?gòu)?qiáng)變動(dòng)相對(duì)較大。入榜次數(shù)10次及以上的企業(yè)有29家；9次的企業(yè)有8家；入榜次數(shù)為8、7、6、5、4次的企業(yè)數(shù)量分別為11、8、9、5、7家；3次及以下的企業(yè)有23家，其中有2家企業(yè)是首次進(jìn)入百?gòu)?qiáng)。

從區(qū)域劃分來看，華東地區(qū)占比42.3%，同2018年基本持平；華南地區(qū)占比20.4%，華北地區(qū)占比14.9%，西部地區(qū)占比8.9%，東北地區(qū)占比4.0%，同比有所提升；中部地區(qū)占比9.4%，同比有所降低。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比達(dá)到77%。

企業(yè)：百?gòu)?qiáng)業(yè)績(jī)突出，集中趨勢(shì)依舊

2018年，500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長(zhǎng)12.58%；銷售金額創(chuàng)下9.9萬億新高，同比增長(zhǎng)17.1%。500強(qiáng)房企市場(chǎng)份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%，分別較上年提升4.17和2.77個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到30家。恒大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)。

測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2018年龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十強(qiáng)份額比2017年降低0.01個(gè)百分點(diǎn)，其他數(shù)據(jù)分別較上年增長(zhǎng)3.85、6.66、8.26個(gè)百分點(diǎn)，各梯隊(duì)市場(chǎng)份額基本處于穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。

龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢(shì)，快速進(jìn)入相對(duì)活躍的市場(chǎng)。通過合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性。2018年四季度以來，部分龍頭房企規(guī)模增速較一二季度增速下降明顯，預(yù)計(jì)未來企業(yè)規(guī)模會(huì)從高速增長(zhǎng)變?yōu)榉€(wěn)定增長(zhǎng)。此外，在因城施策的宏觀背景下，中小房企因地域限制，業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大分化。

趨勢(shì)：房企主動(dòng)減速提質(zhì)，漸入精細(xì)運(yùn)營(yíng)

2018年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率為0.13，較2017年出現(xiàn)較大降幅；整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13，同比下降；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.11，降幅較小。三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)總體處于近6年里較低的水平。

測(cè)評(píng)報(bào)告指出，隨著去庫存任務(wù)基本完成，市場(chǎng)銷售情況整體趨冷，周轉(zhuǎn)速度勢(shì)必受到較大的影響。具體到企業(yè)層面，高周轉(zhuǎn)的標(biāo)桿性企業(yè)主動(dòng)提出提質(zhì)控速，總體來看，房企拿地變得更加穩(wěn)健，拿地銷售比出現(xiàn)一定程度的下降。

同時(shí)，2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體去化率都處在下降趨勢(shì)中。相較以前強(qiáng)調(diào)開工速度，預(yù)售速度，去化問題現(xiàn)在成為影響企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的重要因素。雖然整體去化率在回落，但具體到個(gè)案，表現(xiàn)差異很大。地段依然是核心因素，部門熱門版塊認(rèn)籌比依然高企。只要提供被認(rèn)可的商品，購(gòu)買力依然存在。測(cè)評(píng)報(bào)告分析認(rèn)為，隨著消費(fèi)者日趨成熟，買房考慮更加全面，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關(guān)注樓盤質(zhì)量，研究提供更為合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在此背景下，房企紛紛加強(qiáng)內(nèi)功修煉，聚焦產(chǎn)品升級(jí)，以客戶需求為導(dǎo)向，追求產(chǎn)品力的提升，向高質(zhì)房企發(fā)展。

同時(shí)，近兩年房企開始重視向管理要效益，內(nèi)部管理和運(yùn)營(yíng)趨于精細(xì)化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗余或重新競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)化用工結(jié)構(gòu)，降低人員成本，并預(yù)備適應(yīng)行業(yè)換檔期內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整下的未來用人需求。此外，進(jìn)行員工激勵(lì)，加入跟投、股權(quán)激勵(lì)的企業(yè)越來越多。雖然房企人員結(jié)構(gòu)調(diào)整尚有爭(zhēng)議，但從側(cè)面說明房企精細(xì)化管理、成本控制的意識(shí)在增強(qiáng)。未來，房企將更多在管理、運(yùn)營(yíng)管控上發(fā)力。

格局：行業(yè)集中明顯提升，調(diào)控周期或被拉長(zhǎng)

測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)依然十分明顯。前百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模增長(zhǎng)28.94% ，前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%，千億房企創(chuàng)記錄新增至30家。貨值集中度方面，51%的土地被排名前十的企業(yè)購(gòu)得。同時(shí)，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)并不局限于住宅開發(fā)，慢慢向長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域擴(kuò)展。尾部企業(yè)則要面臨資金鏈斷裂等問題，處境困難被動(dòng)退出。同時(shí)，有部分企業(yè)因各種原因主動(dòng)開始淡出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型。

同時(shí)，2018年融資渠道持續(xù)收緊，行業(yè)增速乏力，整體呈現(xiàn)向追趕成長(zhǎng)和滯后發(fā)展端偏移的態(tài)勢(shì)，行業(yè)金字塔型的結(jié)構(gòu)越來越明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)更加顯著。少數(shù)實(shí)力雄厚的大型房企受益于行業(yè)整合，業(yè)績(jī)得到進(jìn)一步提升，銷售回款在規(guī)模、增量和穩(wěn)定性上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。中小型房企依然舉步維艱，成長(zhǎng)空間及市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠壓，500強(qiáng)房企中銷售額小且呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)不在少數(shù)。

測(cè)評(píng)報(bào)告指出，回顧2014到2018年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期，可以看到一些不同的特點(diǎn)。首先，去庫存的政策延長(zhǎng)了景氣周期。在一二線城市出現(xiàn)回調(diào)的情況下，棚改貨幣化政策和配套的金融寬松，支撐了三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的繁榮。其次，政策收緊期相比過往更長(zhǎng)一些。從2016年的“930”到2018年底菏澤開始放松，長(zhǎng)度跨越27個(gè)月。最后，以往全國(guó)政策一刀切，容易形成各線城市同漲共跌的情況出現(xiàn)；目前政策調(diào)整為因城施策，甚至一城一策，各線城市之間周期出現(xiàn)對(duì)沖。那么從全國(guó)范圍觀察，可能造成的結(jié)果就是周期振幅變小、波長(zhǎng)變大。所以，對(duì)房企來說，除了關(guān)注全國(guó)大環(huán)境外，也要兼顧深耕區(qū)域的具體情況、所處周期。尤其是在拿地、開發(fā)、銷售的節(jié)奏把握上，房企比以往需要花更多心思。

附一：2019中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單及子榜單

附二：測(cè)評(píng)指標(biāo)體系說明

基于過往500強(qiáng)測(cè)評(píng)過程中積累的經(jīng)驗(yàn)，2019年的500強(qiáng)測(cè)評(píng)從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷售增長(zhǎng)能力、利潤(rùn)增長(zhǎng)能力、資本增長(zhǎng)能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)能力、人力資源運(yùn)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、慈善活動(dòng)等19個(gè)二級(jí)指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤(rùn)總額、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比等52個(gè)三級(jí)指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。其中，由于不少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)逐步從開發(fā)-銷售模式轉(zhuǎn)向開發(fā)-持有-運(yùn)營(yíng)（或逐次轉(zhuǎn)售）模式過渡，為反映這類企業(yè)的基本情況，測(cè)評(píng)指標(biāo)體系中增加持有性物業(yè)租賃收入和持有性物業(yè)持有面積兩項(xiàng)指標(biāo)的考量。

附三：主辦方簡(jiǎn)介

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是經(jīng)國(guó)家民政部批準(zhǔn)，由從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)交易、流通服務(wù)、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及有關(guān)單位和個(gè)人自愿結(jié)成的全國(guó)性行業(yè)非營(yíng)利性社會(huì)組織，其業(yè)務(wù)主管部門是中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心
中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心是隸屬于上海易居房地產(chǎn)研究院的專業(yè)性房地產(chǎn)行業(yè)測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)，主要專家支持單位為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、新浪網(wǎng)技術(shù)（中國(guó)）有限公司等。上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心依托主管單位和專家支持單位的行業(yè)影響力，以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯(lián)系的專業(yè)研發(fā)力量，本著"科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威"的原則，展開深入翔實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的測(cè)評(píng)研究。經(jīng)過多年不懈的努力，上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心建立了完整、科學(xué)和客觀的《中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)系統(tǒng)》，運(yùn)用該系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、供應(yīng)商企業(yè)、服務(wù)商企業(yè)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行全面測(cè)評(píng)，每年定期發(fā)布房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈各類企業(yè)測(cè)評(píng)榜單和研究報(bào)告，以權(quán)威媒體為渠道向全社會(huì)發(fā)布測(cè)評(píng)成果，以此促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展。