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廣東省2009年推進(jìn)實施“三舊”改造為契機(jī)，十余年來，東莞也朝著2020年完成“三舊”改造土地面積30萬畝的目標(biāo)邁進(jìn)，并結(jié)合自身特色相繼創(chuàng)新出臺了若干政策，從探索推進(jìn)全市城市更新工作管理機(jī)制的改革轉(zhuǎn)變，到創(chuàng)新取消村企合作改造模式，再到創(chuàng)設(shè)單一主體掛牌招商實施機(jī)制等，系列重磅新政策出臺也打開了東莞存量土地更新改造的新局面。

東莞劃定的240余個城中村更新改造項目，更是吸引了眾多前期服務(wù)商和金融機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注，爭相涌入布局以期掘金炙手可熱的改造市場，但東莞獨特的政策體系和創(chuàng)新的舊改模式也讓很多市場主體的介入進(jìn)展緩慢，甚至望而卻步。

今天筆者便給大家梳理一下，東莞城市更新的前期工作流程以及需要注意哪些關(guān)鍵節(jié)點，助力大家項目的加速推進(jìn)。

當(dāng)中包含：現(xiàn)狀建筑情況分析、相關(guān)規(guī)劃條件分析、項目定位及發(fā)展方向、用地規(guī)劃及開發(fā)量預(yù)測、公配設(shè)施規(guī)劃及用地貢獻(xiàn)、城市設(shè)計方案模擬等。

對于市場進(jìn)入東莞城市更新項目來說，第一件事便是對項目的前期調(diào)研，這是房企接觸一個舊改項目最基礎(chǔ)需要了解的東西。其中對于現(xiàn)狀建設(shè)情況分析以及用地規(guī)劃及開發(fā)量預(yù)測至關(guān)重要，這關(guān)乎到后續(xù)拆補(bǔ)方案的制定以及成本管控和稅務(wù)管控。

東莞更新單元劃定，深度介于深圳計劃立項和專項規(guī)劃，對于項目功能、用地面積、規(guī)劃面積等，基本確定。

需要注意的是方案編制主體是由鎮(zhèn)政府或街道辦事處進(jìn)行編制。其中規(guī)模要求單元面積150畝-500畝（市區(qū)、石龍的單元面積可以適當(dāng)降低），政府主導(dǎo)、工改工、限制公益性改造等不受面積限制。

核查和確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)益不僅僅是保障了改造主體的合法權(quán)益，也避免了后期開展工作時不必要的一些麻煩。

核查與確認(rèn)幾個關(guān)鍵要點便是房屋權(quán)屬人是否為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依法登記的土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人數(shù)量以及未依法登記的實際使用人。未依法登記的房屋是否符合歷史遺留條件和是否有轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

征詢意愿決定了改造是否可以順利進(jìn)行。以及后續(xù)需要滿足的集體需求和釘子戶數(shù)量等因素。

征詢拆除范圍內(nèi)全部不動產(chǎn)權(quán)人更新意愿需要權(quán)益土地面積與權(quán)益人數(shù)均達(dá)到90%以上。同意實現(xiàn)包括了土地與房屋納入更新的范圍以及改造模式。需要開展的會議有股東（代表）大會以及黨政班子聯(lián)席會審議。

拆遷補(bǔ)償方案是集體與房企最關(guān)注的點之一，拆補(bǔ)方案的設(shè)定決定村集體的配合程度以及房企最后拿到土地成本的最關(guān)鍵的因素。

拆補(bǔ)方案是由鎮(zhèn)政府（街道）組織擬定的，政府下屬單位機(jī)構(gòu)通過對土地、房屋現(xiàn)狀條件資產(chǎn)評估以及規(guī)劃條件資產(chǎn)評估，價高者，計入掛牌底價。集體經(jīng)濟(jì)組織通過與政府協(xié)商、委托機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估、再通過集體民主表決，確認(rèn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其中民主表決需要80%以上權(quán)益人書面同意方可納入拆補(bǔ)方案。

城市更新項目不是房企與權(quán)屬人之間的博弈，還包括政府與集體等多方之間的協(xié)商。利益分配是否平衡是項目是否能活得多方支持的關(guān)鍵。

利益分配需要注意的是，房企是否符合項目掛牌招商公告的約定，對政府無償移交公配設(shè)施的用量與用地的面積。是否能給當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)一定的人才用房與引入產(chǎn)業(yè)，對當(dāng)?shù)啬芊衿鸬江h(huán)境改善作用，有無綜合整治工程。在拆補(bǔ)方案內(nèi)對集體組織的物業(yè)保障有多少，貨幣補(bǔ)償有多少。東莞的單一主體掛牌招商采用競價方式，也就是所謂的價高者得，保障政府土地出讓的收益。

編輯掛牌招商方案是前期工作中最關(guān)鍵的一步，也是決定項目能不能上平臺找到心儀的服務(wù)商。

方案內(nèi)容包括了更新單元概況、更新單元現(xiàn)狀、更新單元劃定、掛牌招商條件、掛牌招商的可行性分析以及報名資格等。需要注意的方面有報批招引方案時，500畝以下可由鎮(zhèn)政府（街道）進(jìn)行審批，500畝以上需要市政府審批。方案需要通過集體股東（代表）大會進(jìn)行集體決議。而服務(wù)的有效期一般為兩年，實際村改可以延長至三年。